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応募率700%!不動産クラウドファンディングの裏側

社内弁護士が事業責任者を務める理由
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RENOSY PROFESSIONAL 教えて!クリス先生

Oct

28

Wed

WORDS BY近藤 英恵
POSTED2020/10/28
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はじめにINTRO
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こんにちは!GA MAG.編集部&GAテクノロジーズ広報の近藤です✨
今回はGAテクノロジーズが運営する「RENOSYクラウドファンディング」の裏側を紹介します。

「RENOSYクラウドファンディングってなに?」

「RENOSY クラウドファンディング」は、1万円から始められるクラウドファンディング型の不動産投資(※)で、まとまったお金がなくても手軽にミドルリターン・ミドルリスクの不動産投資にチャレンジできるサービスです。

(※)不動産クラウドファンディング:不動産を証券化し複数の投資家が共同で不動産を運用すること。

不動産クラウドファンディングは、その手軽さから多くの会社がサービスの提供をしています。中でもRENOSYクラウドファンディングは、AIを活用した収益性の優れた物件選定を実施しているため、過去すべてのファンドで募集金額の何倍もの応募をいただいております。
ファンド一覧はこちら

<RENOSYクラウドファンディングのAIを活用した物件選定>

こうしたテクノロジーを活用したRENOSYクラウドファンディングならではの取り組みは、随時プレスリリースを通じてステークホルダーの皆さまに公開しています。一方で、GAでのお仕事に興味を持っている方であれば、どういった社員がどのような想いを持って事業を運営しているのか気になるのではないでしょうか。

そこで今回は、社内弁護士でありRENOSYクラウドファンディングの事業責任者(※)である古澤賢太郎クリストフに、不動産を運用対象とする不動産クラウドファンディングにはどのような法律が関係しているのか、そしてRENOSYクラウドファンディング事業の裏側について話を聞いてみました。

(※)なお、本記事における事業責任者は、事業の戦略立案や円滑な運営を実現するためのリソースコントロールなどを担う役割のことを指します。あくまで法律上は業務管理者が事業の最高責任者であり、当社においては小林照となっております。

社内弁護士が事業責任者を務める理由

「クラウドファンディング事業の許認可とは」

近藤:まず始めに、社内弁護士が事業の責任者を務めることは珍しいのではと思っています。なぜ社内弁護士である古澤さんがRENOSYクラウドファンディングの事業責任者を担当しているのしょうか。

古澤:私が事業責任者を務める理由は大きく2つあります。1つはガバナンス面の強化です。法的思考に明るい人が運営をする方が、事業を規制する法令の精神もよく理解でき、適切な運営をすることができる、ということです。いきなりこんなことを言っても難しいと思うので、前段階として、不動産のクラウドファンディングの許認可がどのようなものかご説明いたします。

クラウドファンディングは、多くのお客様からお金をお預かりし、お客様にお示しした事業を運営し、そこから得られる収益をお客様に分配するという仕組みです。仕組み自体は非常にシンプルですが、いわゆる投資詐欺に代表されるように、事業者が開示する情報が十分でなかったり、情報に嘘が含まれていたり、お客様に説明していることと実際にやっていることが違ったり、収益が足りず分配できなかった金額を補うために新しいファンドでお金を集めたりと、歴史上、様々な悪徳業者の不正が報告され、投資家の皆さんが莫大な損失を被ってきました。こうした不正が続くと、不動産投資が阻害されて、健全な不動産市場の成長が止まってしまいます。そこで、投資家の皆さんが安心して投資活動を行うために、「不動産特定共同事業法」という事業者を規制する法律が定められています。不動産特定共同事業法には、お客様が安心して投資をできるようにするため事業者が守らなければならないルールがたくさん書いてあります。書かれていること自体は、噛み砕ければそれほど難しいことではありません。ですが、具体的に何をするべきかというTO DO、NOT TO DOに細分化して落とし込んでいくと、それなりに気をつけなければならない部分も多く出てきます。そのため、一般の会社では、金融機関やファンドで経験を積んだ人を採用して事業を任せることが多いと思います。一方GAは、ベンチャーらしくまずは自分たちでチャレンジしていく会社なので、今までの枠に囚われない中でもきちんと法令を遵守したガバナンス体制を整えるということで、法務がこのクラウドファンディング事業を担当することになりました。

近藤:不動産クラウドファンディングは一口一万円から申し込むことができるので、初めての投資活動として選ぶ方も多いでしょうから、ガバナンス面がしっかりしていると安心感がありますね。他に、法律のプロフェッショナルが事業運営を担うことの利点などはありますか。

古澤:意思決定のスピードは早まると感じています。普段法律に触れないことをやっていると、事業に関わる業法やルールに対する気配りが疎かになってしまいがちですが、私を含めた法務のメンバーはそこを押さえるのが業務なので、事業内で「できること」と「できないこと」が明確です。なので、新しい施策の準備を進めて「いよいよ実施だ!」というタイミングに法務NGが出て振り出しに戻るということはまずありませんね。

近藤:良いことだらけじゃないですか。クラファン事業だけじゃなく全ての事業を法務主導で展開していった方が良いのではないでしょうか。

古澤:それでは体が持ちませんね。ただ、実際はクラファン事業以外の法務の関わり方も同じです。事業責任者という役割でなくとも、どのような事業でも、新しい施策の検討段階から「いったん法務に確認するか」と相談してもらっているので、固めた施策が振り出しに戻るといったことはほとんどありません。適時に相談してもらうためには、日頃からの円滑なコミュニケーションも非常に大事です。お堅い部署というイメージがある法務だからこそ、コミュニケーションへの気配りも法律を押さえるのと同等に重要な業務だと思っています。
ちょっと脱線してしまいましたが、では、なぜクラウドファンディング事業だけ法務主導で運営するのか。それはクラウドファンディングが他の事業と違い、お客様からお預かりした資産を保管(運用)して「お返しする」という手順があるからです。不動産の売買であれば、宅建業法に従った運営をしなければならないので、その運営がしっかりできているかというところも、当然法務のチェック項目になりますが、適切に業務が行われている限り、一回お客様からお預かりした売買代金をお返しするということは基本的にありません。ですが、配当(お金を返す)はお客様にとって最も重要なポイントであり、決してミスがあってはなりません。こうした背景とお客様により安心して投資していただけるよう、我々法務がかなり深く関わっています。

「二足の草鞋」が当たり前

近藤:では、次に古澤さんが事業責任者を務める理由の2つ目を教えてください。

古澤:2つ目は、専門性を持った人財であっても自分の領域を広げていくために挑戦し続ける、というGAらしい理由です。

GAにはGAGSという価値観があり、そこには「PROFESSIONAL(プロフェッショナルである)」や「GRIT(やり抜く力)」や「WILL(強い意志)」という言葉があり(※)、私以外にも専門の領域を越えてチャレンジする社員が多く在籍しています。

(※) GAGS:GAが創業時から大事にしてきた5つの価値観、GA GROUP SPIRITSの略。「WILL」「PROFESSIONAL」「WIN-X」「HEART」「GRIT」を指しています。

近藤:確かに、金融商品のプロフェッショナルが不動産管理会社の代表を務めたり、コミュニケーションの専門家であるクリエイティブディレクターがBtoB商材の営業企画を行ったりなど、他にもある分野のプロフェッショナルとして入社した社員が領域を越えてチャレンジをすることが多いですね。

古澤:はい、二足の草鞋を履くことが普通の会社だと思っています。

なので、私も法務的な関わり方だけでなく、次のファンドのスケジューリングや物件の価格帯の検討、過去の申し込み状況から人気の高い物件の分析などもしています。もちろん全てを一人でやっているわけではありませんよ!クラウドファンディング事業のチームには、デジタルマーケター、公認会計士を含む経理財務のメンバー、仕入れ担当者、エンジニアなど多岐にわたるプロフェッショナルが総勢30名程在籍しているので、自分が全て知っている必要はないのですが、気になった時にすぐ確認して実行できる環境であることは非常にありがたいです。

近藤:なるほど「二足の草鞋」ですか。実際にスキルの広がりを感じることはありましたか。

古澤:法学(法律学)というのは、いろんな人の利益を調整する学問なので、そもそも多面的にみる能力を持っていなければならないし、それが養われる学問です。ですが、法律事務所にいると、ビジネス的な検討は既にお客様がしているため、物事の法的側面だけに目がいきがちになってしまいます。そもそもそこを求められているので、間違ってはいないのですが、、、。一方で、実際に事業会社にいて事業形成の過程を間近で見たり、もしくは自分自身で作り出したりする立場になってみると、今までよりもずっと前の段階から関わることができるので、おそらく法律事務所にいた頃よりもより一層多面的な視野を持って物事をみることが培われているかなと思います。特にビジネスマインドについては、非常に強く感じますね。

もう一つは、法律事務所でもチームプレーは大事ではあるのですが、それと同じくらい本人の専門知識が求められてきます。一方、事業会社だと本人が専門的な知識をもつことは大前提として、最大限の成果を上げるためチームを上手く稼働させなければなりません。スケジューリングや適材適所など細かなことまで気を配る必要はありますが、そこで得られる物は大きいと感じています。

RENOSYクラウドファンディングの戦略

近藤:先月組成したファンド(第20号)では、募集金額の560%超えの応募がきていますね。なぜこれほどにも応募がくるのでしょう。

古澤:先月のファンドは比較的新しい物件で、かつ、日本橋という非常に好立地な場所にある物件です。今までの人気の傾向を踏まえ、AIを活用した収益性の優れた物件選定をしているので、今回の組成も多分にもれず魅力的な物件であることが評価されていると捉えています。

また、我々がクラウドファンディング事業を行っている理由にも繋がるのですが、不動産投資は頭金0円のフルローンで始められるといっても、お客様にとって人生の中で非常に大きな買い物であることには変わりありません。そうすると、不動産投資に興味はあるのだけど、いきなり物件を買うというのは少し気が引けるな、という方もいるでしょうし、どう運用されていくのか実感が湧かないお客様もいます。そのお客様にとって、不動産投資の体験版として提供している側面もあるのですね。我々事業部としては、クラウドファンディングでお客様との関係を完結させるだけではなく、その後で通常の投資用不動産に興味を持ってもらうとか、そのようなことを念頭においた商品組成をしていますが、まずはこれだけ多くの方が興味を持ってくれているということが非常にありがたいですね。

近藤:まだまだこれから成長していく事業ということですね。今後、何か新しい戦略があれば教えてください。

古澤:お客様のファンドに対する関心度を示す一つの指標である応募率、これが毎回約500〜700%を推移しています。多くの応募をいただけることは嬉しい一方で、、毎回の出資の抽選が高倍率になってしまうことは、お客様のニーズに応えきれていないということでもあります。その課題の解決策の一つとして、現在の小規模不動産特定共同事業法の登録を、金額の上限のない許可へ移行すべく、社内で検討作業を進めています(決定事実ではありません。)。

現在GAが不動産のクラウドファンディング事業を行うために取得しているのは「小規模不動産特定共同事業法」の登録になります。これは、全てのお客様からお預かりする合計金額が上限1億円で、かつ一人のお客様からお預かりする最大金額は100万円という制限のある許認可です。この制限により、今のRENOSYクラウドファンディングでは、2千万円〜3千万の価格帯の物件を大体3ヵ月くらいの期間で運用させていただいているのですが、小規模が外れることになれば8,000万とか1億の物件だったり、運用期間を半年や5年などに広げることも可能になります。

近藤:2,000万〜3,000万の物件はGAの主力事業である投資用不動産の価格帯とマッチしており出口戦略が立てやすいだけでなくAIを活用した物件の仕入れシステムもあるので勝ち筋が見えるのですが、8,000万〜1億の物件にも戦略や目利きの保証はあるのでしょうか。

古澤:はい、高価格帯の物件については、グループ会社で高級賃貸サービスを主力商材としているモダンスタンダードが蓄積した多年のデータがあります。具体的な施策や方法は時が来ればまずはプレスリリースで発表するので、是非楽しみしていてください。

おわりに

普段から(広報として)ネタ探しをしていると何気ない雑談から気付きを得ることがあります。今回の記事はある中途社員の『社内弁護士が事業責任者をしているって面白いよね』という発言がきっかけになりました。筆者は新卒でGAに入社しているため、時折GAらしい一面を当たり前だと認識してしまっているのです。そんな「GAらしいGAの日常」を今後も発信していきます。それではまたGA MAG.でお会いしましょう。

EDITOR’S PROFILE
近藤 英恵
2018年新卒でGAテクノロジーズに入社。Communication Design CenterのPR Teamに所属し、GAテクノロジーズのコーポレートPRとRENOSY XのPRを担当。社内報「GNN」での執筆や社内ECサイト「THE STORE」の商品企画などのインターコミュニケーションにも関わっています!ツイッター気軽にフォローしてください✨
特徴:髪型がコロコロ変わるところ
Twitter:@Konchanmax10
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2020/10/28
応募率700%!不動産クラウドファンディングの裏側